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¿Qué diferencia hay entre el arrendamiento vacacional con fines turísticos y el de viviendas?

En este Post analizaremos las diferencias que existen entre un arrendamiento vacacional o con “fines turísticos” y el alquiler de vivienda “habitual”. La distinción entre uno y otro tipo se normativa. Hay una regulación, ya sea una Ley o Decreto … [ leer más ]

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¿Qué diferencia hay entre el arrendamiento vacacional con fines turísticos y el de viviendas?

29 enero, 2020, en Gestión por Vanessa Pacheco


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En este Post analizaremos las diferencias que existen entre un arrendamiento vacacional o con “fines turísticos” y el alquiler de vivienda “habitual”.

La distinción entre uno y otro tipo se normativa. Hay una regulación, ya sea una Ley o Decreto que ha establecido qué es y qué características tiene.

Viviendas con Fines Turísticos:

“Es una vivienda ubicada en suelo residencial, que se alquila por temporadas cortas y se ofrece por canales de oferta turística de forma habitual y a cambio de un precio. Puede alquilarse de forma completa o por habitaciones”

Hay por tanto una serie de condiciones imprescindibles:

  • El alquiler no puede superar los dos meses continuados cuando se alquila el alojamiento por la misma persona.
  • Debe existir un precio a cambio.
  • Deben estar en suelo residencial, si tengo la casa en un medio rural ya no se rige por esta norma.
  • Quedan excluidos los conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no.

Pero ...¿qué requisitos debe cumplir mi alojamiento para ser considerado como alquiler vacacional?

Existen varios requisitos:

  • Disponer de licencia de ocupación. Si no sabes donde la tienes, ve a la Delegación de Urbanismo o al Registro de tu ayuntamiento y solicita una copia.
  • Estar amuebladas y con ventilación directa o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas
  • Tener un botiquín.
  • Facilitar hojas de reclamaciones
  • Dotadas de aparatos y enseres necesarios para el nº de plazas disponibles.
  • Poner a disposición de los clientes información turística en soporte físico u online.
  • Cumplimentar un libro de registro de viajeros y presentar o remitirlo a las comisarías de policía o Puestos de la guardia civil dentro de 24 horas siguientes al comienzo del alojamiento del viajero.
  • Limpiar la vivienda a la entrada y la salida de los huéspedes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje y un juego de reposición.
  • Facilitar a los clientes un número de contacto para dudas e incidencias.

Si tu vivienda cumple con todos estos requisitos y condiciones, puedes iniciar su Registro en Turismo y obtener el número de inscripción del tipo VFT/HU/00000, necesario para publicar el anuncio de tu alojamiento en los canales de oferta turística (portales de alquiler vacacional).

Arrendamiento de Viviendas

Según la Ley  de Arrendamientos Urbanos (LAU)  se considera arrendamiento de vivienda aquel “arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La LAU también enumera los arrendamientos para uso distinto de vivienda, entre ellos el arrendamiento de fincas urbanas celebrados por temporadas, o el inmueble que se alquila para dedicarlo a una actividad industrial, comercial, artesanal, cultural, etc.

Todos estos arrendamientos se van a regir por la LAU, a excepción de la Viviendas con Fines Turísticos que expresamente es excluida en el ART 5. e)  de la LAU, y se someterá a lo que se establezca en la normativa sectorial turística.

¿Qué diferencias existen entre estos tipos de arrendamiento?

La finalidad

Las viviendas que se rigen por la normativa sectorial autonómica tienen como fin último el “turismo”. En cambio, para que una vivienda se rija por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) debe tener como fin el servir de forma temporal o permanente de vivienda al arrendatario.

Duración del contrato

La duración del contrato de vivienda con fines turísticos debe ser inferior a dos meses continuados y disfrutados por la misma persona. Por lo que si se sobrepasa este lapso de tiempo, ya estaríamos ante otro tipo de arrendamiento (arrendamiento de vivienda habitual ó arrendamiento por temporada).

Competencia en materia contractual

Es decir, ¿Qué tipo de contrato de arrendamiento tengo que hacer y a qué norma estaría vinculado? Como en materia contractual la CCAA no tienen competencia, los contratos se regirán por la norma estatal (LAU) o por el Código Civil.

  • La vivienda con fines turísticos si cumple todos los requisitos mencionados en el ART 5. e) se rigen por el Código Civil.
  • Tanto para el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, como para el contrato de temporada (siempre que no cumpla con todos los requisitos que se establecen en el ART 5. e) se rige por la LAU .

Fiscalidad

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. Para cuantificar el “rendimiento” tendremos que restar los ingresos de los gastos deducibles y aplicar sobre esa cantidad (si procede) reducciones.

En principio y salvo que tengamos una persona contratada que se encargue de arrendar el inmueble, no tendremos que tributar por IAE (Impuesto de Actividades Económicas). En el caso contrario, los rendimientos no serían rendimientos del capital inmobiliario sino de actividades económicas. 

Los gastos deducibles son: “todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva“.

Una vez calculamos los ingresos y a estos les restamos los gastos, tenemos el Rendimiento Neto, que puede llegar a ser negativo.

Rendimiento Neto= Ingresos- Gastos deducibles

Hasta aquí la parte común.

¿Qué peculiaridades existen?

 

Viviendas con fines turísticos

Hay que tener en cuenta una serie de peculiaridades fiscales de este tipo de arrendamiento:

  • Si prestamos servicios propios de la industria hotelera el arrendamiento de un apartamento turístico deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero, por aplicación del art 91.uno.2. 2º LIVA.
  • Si el importe neto de la cifra de negocio es inferior a 1.000.000€ estaría exento de IAE. Pero hay ciertas particularidades que debemos contemplar, por lo que recomiendo leer lo que la AEAT dice al respecto.

En definitiva un propietario con una segunda residencia que la alquila durante periodos cortos, y que no ofrece servicios de limpieza diarios, tributa por los rendimientos obtenidos como capital inmobiliario (parte común) y también tributa por los periodos en los que la casa no ha estado alquilada. Estos últimos se calculan aplicando el 1,1% del valor catastral de la vivienda o el 2% si la última revisión catastral se realizó antes de 1994 (Art. 85 Ley 35/2006, de 28 de noviembre).

Arrendamientos destinados a vivienda

Estos arrendamientos tienen un reducción del Rendimiento Neto del 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá practicarse la reducción del 30 por 100 del rendimiento neto resultante a que se refiere el artículo 23.3 de la Ley del IRPF en los siguientes supuestos:

  • Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años., siempre que se imputen en un único periodo impositivo.
  • Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se imputen en un único período impositivo.

Ganancias Netas

Lo que vamos a ganar al final dependerá mucho del alojamiento y de su ubicación. No es lo mismo tener una vivienda en un pueblo perdido de España que en una ciudad puntera como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia. Tampoco va a ser lo mismo tener un apartamento en pleno centro que en el extrarradio, y lógicamente tampoco podemos generalizar con respecto a la tipología del alojamientos, número de plazas disponibles, estilismo, y características extra de las que dispone: aire acondicionado, wifi, piscina, parking, etc. Todos estos factores hay que tenerlos presentes para estimar nuestras ganancias. 

Desde mi experiencia, si tenemos una vivienda con posibilidades turísticas, vamos a obtener muchos más ingresos si la alquilamos por temporadas cortas a turistas que si la alquilamos como vivienda permanente. Pero también tributaremos por esas ganancias obtenidas y no podremos aplicar la famosa reducción del 60%. 

Otra cosa que debemos pensar es el desgaste que nuestra vivienda tendrá. No es lo mismo tener un único inquilino a lo largo del tiempo que va “a cuidar” de la casa, que tener 20 o 30 inquilinos al año. Por mucho que éstos quieran ser cuidadosos, las probabilidades de que se produzcan desperfectos se incrementa. 

Por otro lado, si nos vamos a dedicar al alquiler vacacional tenemos que contar con estos costes:

  • Personal de mantenimiento para solucionar las incidencias que se produzcan.
  • Limpiadora especialista que sepa hacer su trabajo rápido y bien.

Si no conoces a nadie, te recomiende selecciones un profesional en 2×3 el buscador de profesionales para prácticamente cualquier cosa.

Persona que se encargue de la entrega de las llaves, estar pendiente de las llamadas de los clientes y gestionar la comunicación permanente con ellos. 

  • Conocer el funcionamientos de los portales vacacionales y subir el anuncio de su alojamiento en todos o en la mayoría.
  • Estar al día del mercado y actualizar los precios y temporadas en cada portal. 
  • Tener una Web propia (opcional).
  • Comisiones que paguemos al portal vacacional.

En conclusión

Antes de tirarnos de cabeza por un alquiler de vivienda sin saber bien cuál elegir tendríamos que:

  • Comprobar si nuestra casa cumple con los requisitos necesarios para dedicarla al alquiler de vivienda con fines turísticos.
  • Saber cuál es la finalidad última del contrato, y su duración.
  • Cuál es legislación es aplicable.
  • Qué contrato vamos a elaborar para definir la relación entre las partes.
  • Estimar qué ganancias podemos lograr con cada tipo de arrendamiento.
  • Cómo van a afectar los gastos e impuestos a nuestros rendimiento final.

 

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